५०० स्थानीय तहमा जग्गा कित्ताकाट ठप्प, घरजग्गा कारोबार झन् ओरालोतिर

२०८२ को जेठ र असार महिनामा घरजग्गा कारोबारमा केही सुधार देखिएको थियो । त्यही बेला राष्ट्र बैंकले घरजग्गा कारोबार केही सहज गराउने गरी मौद्रिक नीति ल्याएपछि त जग्गामा पैसा फसेकाहरु उत्साहित थिए । 

तर, साउन लागे लगत्तै देशभर नै जग्गा कारोबारमा फेरि ठूलो धक्का लागेको छ । त्यसैले सरकार जग्गाको कारोबार बढाउने वातावरण बनाउन लागेको छ । 

गत जेठ महिनामा ५६ हजार र असारमा ५५ हजार घरजग्गाको रजिष्ट्रेसन पास भए । यो २०८१ साउनपछिकै धेरै करोबारको रेकर्ड थियो । यही तथ्यांकले घर जग्गा व्यवसायी उत्साहित थिए । घरजग्गामा लगानी गरेर फसेकाहरु पनि राम्रो वातावरण बन्ला भन्ने आशामा थिए । 

झन् राष्ट्र बैंकका नयाँ गभर्नर विश्व पौडेलले मौद्रिक नीतिमार्फत बैंकको ब्याजदर सस्तो बनाउने नीति ल्याइदिए । ऋण तिर्न नसकेका घरजग्गाका व्यवसायीलाई भाका सारिदिने सुविधा दिए । बैंक तथा वित्तीय संस्थाबाट थप ऋण लिने सुविधा समेत दिने गरी नीति आयो । घर निर्माण गर्दा पाइने कर्जाको सीमा २ करोडबाट बढाएर ३ करोड पुर्‍याइयो । 

यसले मन्दीमा फसेको घरजग्गा बजार र कारोबार फेरि उकालो लाग्ने आशा व्यवसायी र सर्वसाधारणको थियो । किनकी विगतमा राष्ट्र बैंकले यस्तै खुकुला नीतिहरु लिँदा नै घर जग्गाको अस्वभाविक मूल्यवृद्धि भएको थियो ।

जब राष्ट्र बैंकले घरजग्गामा हुने लगानीलाई निरुत्साहित गर्दै लाग्यो, ठाउँअनुसार जग्गाको मूल्य ५० प्रतिशतसम्म घटेको जग्गाको मूल्याकंनकर्ताहरुको अनुभव छ ।

नयाँ गर्भनरले खुकुलो मौद्रिक नीति ल्याएकाले फेरि घरजग्गाको कारोबार बढ्ने व्यवसायीहरुको अपेक्षा थियो । 

तर  त्यसो भएन । घरजग्गाको कारोबार असारको भन्दा पनि घटेको छ । तथ्यांक आइसकेको छैन । तर, मालपोत अधिकारीहरुका अनुसार धेरै जिल्लामा घरजग्गाको कारोबार फेरि ओरालोतिर छ । 

यसको मूल कारण हो, भू उपयोग नियमावली । त्यसको कार्यान्वयनमा सरकारको उदासीनता । 

सरकारले २०७९ जारी गरेको यो नियमावलीमा भएको व्यवस्थाका कारण अहिले ५०० वटा स्थानीय तहमा कित्ताकाट रोकिएको छ । कित्ताकाट रोकिएपछि कुनै जग्गा टुक्र्याएर बेच्न पाइँदैन । 

नियमअनुसार स्थानीय तहले जग्गालाई ९ प्रकारले वर्गीकरण गर्नुपर्छ । कृषि, आवासीय, व्यवसायिक, औद्योगिक, खानी तथा खनिज, वन, नदी, खोला, ताल, सिमसार क्षेत्र भनी बर्गीकरण गर्ने काम स्थानीय तहको हो । प्रयोजन र जग्गाको किसिमअनुसार सार्वजनिक उपयोग, साँस्कृतिक तथा पुरातात्विक महत्वको क्षेत्र र सरकारले तोकेको अन्य क्षेत्रमा समेत वर्गीकरण गर्न सकिन्छ । 

सरकारले भू उपयोग नियमावलीअनुसार कम्तीमा स्थानीय तहले कृषि र गैरकृषि क्षेत्र छुट्याएपछि मात्रै जग्गाको कित्ताकाट हुने गरी व्यवस्था गरेको छ । २५३ स्थानीय तहले यस्तो जगगाको वर्गीकरण गरिसकेका छन् ।

ती स्थानीय तहको जग्गाहरु मालोपोत कार्यालयहरुले कित्ताकाट गरिरहेका छन्, जग्गा किनबेच पनि भइरहेको छ । 

तर ५०० वटा स्थानीय तह जग्गाको वर्गीकरण गरेका छैनन् । उनीहरुका लागि यो प्राविधिक विषय हो । विज्ञताको अभावले समेत कतिपय स्थानीय तह अल्मलिएका छन् । तर, यसले कारोबार रोकिएको छ । 

यस्तो भएपछि व्यवसायीहरु अताल्लिएका छन् । घरजग्गामा लगानी गरेकाहरुले छिटो निकास निकाल्न सरकारमाथि दबाब बढाएका छन् । 

यस्तो भएको पहिलो पटक पनि हैन । २०७९ जेठमा भूउपयोग नियमावली लागु भएपछि मंसिरसम्म सबै स्थानीय तहले जग्गाको वर्गीकरण गर्नुपर्थ्यो। तर, कसैले गरेनन् । 

यसले गर्दा मंसिर २०७९ पछि देशभर कित्ताकाट रोकियो । साउन २०८०मा सरकारले नियमावली संशोधन गरेर जग्गा वर्गीकरण गर्न थप एक वर्षको समय दियो । तर २०८१ साउनसम्म ६२० स्थानीय तहले जग्गाको वर्गीकरण गरेनन् । 

यसपछि फेरि सरकारले अर्को एक वर्षको समय दियो । त्यसअनुसनर गता असार मसान्तसम्म वर्गीकरण भइसक्नुपर्ने हो । तर, ५०० स्थानीय तहले अझै यो काम गरेनन् । 

शहरी क्षेत्रका धेरैजसो स्थानीय तहले भने अधिकांश जग्गालाई आवासीय क्षेत्रमा राखेर वर्गीकरण गराए । तर, शहर उन्मुख र ग्रामीण भेगका स्थानीय तहका लागि भने जग्गाको वर्गीकरण जटिल विषय बन्यो ।

कतिपय स्थानीय तह यसमा गम्भीर पनि भएनन् । त्यसैले सरकार फेरि जग्गा वर्गीकरण गर्न दिइएको म्याद थप्ने गृहकार्यमा छ ।

भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागका प्रवक्ता खिमानन्द अचार्य कित्ताकाटको गाँठो खोल्ने तयारी भइरहेको बताउँछन् । उनी भन्छन्, ‘एउटा प्रस्ताव मन्त्रिपरिषदमा पुगेको छ, केही निर्णय भयो भने कित्ताकाट खुल्छ ।’ 

त्यो भनेको म्याद थप नै हो । स्थानीय तहलाई जग्गा वर्गीकरणमा सहयोग गर्नुभन्दा अर्को समयसीमा दिनुलाई सरकारले सजिलो मान्छ । 

भूउपयोगको नीति नियम ल्याए पनि त्यसको बलियो कार्यान्वयन गर्न तीन तहकै सरकार उदासिन छन् । जमिनको खण्डीकरण रोक्ने र कृषियोग्य जमिन बचाउने उद्देश्यका साथ २०६९ सालमा राष्ट्रिय भू–उपयोग नीति ल्याइएको थियो । 

२०७६ मा भू–उपयोग ऐन आयो ।  नियमावली बनाउनै ३ वर्ष लागेको थियो । नियमावली बनाएपछि पनि सरकार कार्यान्वयनको भाका सारिरहेको छ ।

अझ जग्गाको वर्गीकरण गरेका स्थानीय तहहरुमा भएको मनपरी त कसैले हरेको नै छैन । 

जस्तो काठमाडौं उपत्यकामै भएको बदमासीलाई हेर्नुस्, नेपालकै सबैभन्दा उर्बर भूमिमा पर्छ काठमाडौं उपत्यका । कुनै समय ठूलो तलाउ रहेको मानिने उपत्यकाको माटोको बनोट कृषिका लागि अहिले पनि उत्तिकै उब्जाउ मानिन्छ ।  

अधिकांश कृषि जमिन मासिंदै गए पनि काठमाडौं उपत्यकाभित्र अझै पनि तरकारी र फलफूल खेती भइरहेका प्रशस्तै जमिन भेटिन्छन् । धेरैजसो ‘टेनल खेती’ भइरहेका यस्ता कृषियोग्य जग्गा जमिन कति छन् भन्ने यकिन भने छैन । 

तर अब सरकारी तथ्यांकमा ती कृषि जमिन कृषियोग्य होइनन् । आवासीय क्षेत्र हुन्, घडेरी हुन् । किनकी सबैजसो स्थानीय तहले उपत्यकाभित्र ‘कृषियोग्य जमिन नभएको’ घोषणा गरेका छन् । 

दक्षिणकाली, चाँगुनारायण र सूर्यविनायक नगरपालिकाले मात्र आफ्नो क्षेत्रमा कृषि जमिन भएको घोषणा गरेका छन् । 

भू–उपयोग नियमावलीमा कृषि जमिनका हकमा काठमाडौं उपत्यकाभित्र ५०० वर्गमिटर, तराई र भित्री मधेशमा ६७५ वर्गमिटर र अन्य भू–भागमा एक हजार वर्गमिटरभन्दा कम हुने गरी कित्ताकाट गर्न नपाइने नियम छ ।

कृषि जमिनलाई भविष्यमा अन्य प्रयोजनमा लैजान संघीय सरकारले निर्णय गरेर राजपत्रमा सूचना निकाल्नुपर्छ । 

आवासीय जमिन तोक्दा भने सहज छ । यसको साना आकारमा कित्ताकाट मात्रै हुँदैन, मूल्य पनि गज्जबले बढ्छ । 

कृषि क्षेत्र घोषणा गरेको जग्गा टुक्र्याएर बेच्न नपाइने भएपछि स्थानीयहरु समेत आफ्नो जमिन कृषि क्षेत्रमा राख्न सहजै तयार छैनन् । उनीहरु गैरकृषिमा राख्दा हुने फाइदा नै हेरिरहेका छन् ।

अझ कृषि जमिनको मूल्यांकन नै कम हुने समस्या पनि छ । यस्तो जग्गालाई बैंकमा धितो राखे ठूलो बैंकिङ कर्जा लिन समेत नपाइने जोखिम हुन्छ । 

फेरि कृषि जमिन घोषणा गर्न नदिन भूमाफियाहरुले पनि चलखेल गरेका छन् । व्यवसायीहरुले पनि कृषि जमिन बनाएमा जग्गा बन्धक बन्छ भन्ने भाष्य छरेका छन् ।

यही कारण स्थानीय जनप्रतिनिधिले पनि पनि ‘राजनीतिक लाभ–हानी’का आधारमा कृषियोग्य जमिनलाई गैरकृषि क्षेत्र घोषणा गर्ने गरेका छन् ।

यसमा स्थानीय तहको स्वार्थ पनि छ, कृषि जमिनमा धेरै एकीकृत सम्पत्ति कर उठाउन मिल्दैन । गैरकृषि क्षेत्र तोक्दा नै बढी कर उठाउन पाइने लोभ स्थानीय तहलाई छ । 

खासमा सरकारले वैज्ञानिक ढंगले जग्गाको वर्गीकरण गर्ने आधारहरु तोक्नुपर्ने हो । कृषि जमिनका धनीलाई दिइने सुविधा र सुहलियत बढाउनुपर्ने हो । जमिनको चक्लाबन्दीलाई प्रोत्साहन गर्ने नीति बनाउनु पर्ने हो । 

पूर्वसचिव गोपीनाथ मैनाली भूमिको सम्भावना, उपलब्धता र उपयोगलाई हेरेर जग्गाको वर्गीकरण गनैपर्ने बताउँछन् । ‘पुरानै ढंगले जाने हो र कृषियग्य जमिनको खण्डीकरण नरोकिने भए यत्रो नीति नियम बनाएको के अर्थ भयो ?’ उनी भन्छन् । 

अर्थविद केशव आचार्य पनि वर्गीकरण छिटो सकेर जग्गाको खण्डीकरण रोक्नै पर्ने बताउँछन् । उनी भन्छन्, ‘एक करोड लगानी गरेको जग्गा एक वर्षपछि ३ करोडमा बेच्ने अवस्थालाई प्रोत्साहित गर्ने हो भने कसले काम गर्छ, उत्पादन कसरी बढ्छ, विपन्नले बस्ने ठाउँ कहाँ पाउँछ ?’