काठमाडौंमा कुन ठाउँमा कति छ जग्गाको भाउ ?

धेरै नेपालीको सपना छ, मेरो पनि काठमाडौंमा एउटा घर होस् । 

मध्यम वर्गीय नेपाली, जो जागिरमा छ वा सानोतिनो व्यापार व्यवसाय गरिरहेको छ, उसले आफ्नो बजेट अनुसारको घडेरी कहाँ पाइन्छ भनेर खोजिरहेको हुन्छ । 

तर काठमाडौंमा घर घडेरी जोड्न कहाँ सजिलो छ र ?

त्यस्तो जागिर वा व्यापार व्यवसाय धेरै छैन, जसको आम्दानीले काठमाडौंमा जग्गा जोड्न पुगोस्, अनि घर बनाउन पुगोस् । आम्दानीको तुलनामा काठमाडौंमा जग्गाको भाउ धेरै माथि पुगिसक्यो । 

काठमाडौंको रिङरोडभित्रको कुरै नगरौं । रिङरोडदेखि ४–५ किलोमिटर टाढा पनि ४ आना जग्गा किन्न करोडले पुग्दैन । 

अलि सस्तो जग्गा खोज्न काठमाडौंको छेउछाउ र कुनाकाप्चासम्म पुग्नुपर्छ । जहाँबाट रिङरोडभित्र कोर सिटीमा आउन गाडीमै एक डेढ घण्टा लाग्छ ।

ठाउँमा जग्गाको चलनचल्तीको भाउ कति छ भन्ने पत्ता लगाउन गाह्रो छ । विचौलियाहरुले एकै ठाउँका जग्गा पनि फरक फरक मूल्यमा बेचिरहेका हुन्छन् । 

अनि मूल सडक, सहायक सडक, पिच सडक, कच्ची सडक कस्तो ठाउँमा छ जग्गा त्यस आधारमा पनि भाउ तलमाथि हुन्छ । 

यही साउनमा काठमाडौंका मालपोत कार्यालयहरुले जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन सार्वजनिक गरेपछि जग्गाको भाउबारे फेरि चासो बढेको छ । 

जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन सीडीओको अध्यक्षतामा रहेको समितिले गर्छ, जसमा मालपोत, नापी कार्यालयका प्रमुखहरु पनि हुन्छन् । 

जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन भनेको त्यो रकम हो, जसभन्दा थोरै मूल्यमा जग्गा किनबेच गर्न पाइँदैन । 

न्यूनतम मूल्यांकन तोक्दा मुख्य आधार स्थानीय तहको सिफारिसलाई मानिन्छ । अनि, स्थानीय तहहरुले नै सडक पुगेको वा नपुगेको, कच्ची वा पक्की रोड भएको आधारमा जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन राखेर सिफारिस गर्छन् ।

त्यसकै आधारमा जिल्ला दररेट निर्धारण समितिले जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन तय गर्छ ।

तर बुझ्नुपर्ने कुरा के छ भने सरकारले तोकेको न्यूनतम मूल्यांकनभन्दा जग्गाको भाउ धेरै नै माथि हुन्छ । न्यूनतम मूल्य भन्दा कतै दुई गुणा, कतै तीन गुणा र कतै चार गुणासम्ममा पनि जग्गा किनबेच भइरहेको छ । 

मालपोत कार्यालयका अधिकारीहरुका अनुसार कुन ठाउँमा जग्गाको कारोबार कति मूल्यमा भइरहेको छ भन्ने पत्ता लगाउन गाह्रो छ । 

किनकी धेरैजसोले जग्गा पास गर्दा सरकारले तोकेको न्यूनतम मूल्यांकनलाई नै आधार मानेर राजस्व तिर्छन् । कसैले भने जति मूल्यमा किनबेच भएको हो, त्यो भन्दा पनि धेरै मूल्य राखेर जग्गा पास गर्छन् । खासगरी जग्गा धितो राखेर बैंकबाट ऋण निकाल्न चाहनेहरुले यस्तो गर्ने गर्छन् । किनबेच भएकै मूल्यमा जग्गा पास गर्नेको संख्या भने निकै कम हुन्छ । 

कति छ काठमाडौंका जग्गाको न्यूनतम मूल्य ?

काठमाडौं जिल्लामा चार वटा मालपोत कार्यालय छन्–, डिल्लीबजार, चाबहिल, कलंकी र मनमैजुमा । चारवटै मालपोत कार्यालयले आफ्नो क्षेत्रभित्रका जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन गत वर्ष भन्दा ५ देखि १० प्रतिशतसम्मले बढाएका छन् । 

त्यही न्यूनतम मूल्यांकनलाई आधार मानेर पहिला काठमाडौंमा महंगो जग्गा भएको ठाउँ कहाँ हो भन्नेबारे कुरा गरौं । 

सबैभन्दा महंगो जग्गा न्यूरोड, पुतलीसडक, बागबजार, कमलादी, हात्तीसार र जमल क्षेत्रमा छ । त्यहाँको न्यूनतम मूल्यांकन एक आनाको ७६ लाख २० हजार रुपैयाँ छ । 

न्यूरोड गेटदेखि बसन्तपुरसम्मको सडकसँग जोडिएको, माइतीघरदेखि पुतलीसडक–कमलपोखरी हुँदै जय नेपाल हलसम्मको सडकसँग जोडिएको, अनि रत्नपार्क, जमल, घण्टाघर हुँदै कमलादी मोडसम्मका सडकसँग जोडिएका जग्गाको न्यूनतम मूल्य पनि आनाको ७६ लाख २० हजार रुपैयाँ छ ।

यसैगरी त्रिपुरेश्वरदेखि आरएनएसी, वीर अस्पताल, रानीपोखरी हुँदै जमलसम्मको सडकसँग जोडिएका जग्गाको मूल्यांकन पनि आनाको ७६ लाख २० हजार रुपैयाँ छ । 

गत वर्ष यो सबै क्षेत्रमा न्यूनतम मूल्यांकन ७२ लाख ६० हजार थियो । अर्थात् एक आनामा करिब ४ लाखले बढाइएको छ । 

तर यो सरकारी मूल्यांकन हो, त्यो पनि न्यूनतम । रियलमा यो क्षेत्रमा जग्गाको भाउ आनाकै डेढ–२ करोडसम्म पुगिसकेको छ । 

काठमाडौंको दोस्रो महंगो जग्गा भनेको गौशालादेखि चाबहिल धोबिखोलासम्म चक्रपथसँग जोडिएको क्षेत्र हो । त्यहाँको न्यूनतम मूल्यांकन ६२ लाख ७० हजार रुपैयाँ छ । 

तेस्रो महंगो जग्गा, पुतलीसडक र बागबजारका सडकको दायाँबायाँको हो । त्यहाँको जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन आनाको ५६ लाख रुपैयाँ छ । 

त्यसपछिको महंगो जग्गा भनेको चाबहिल मित्रपार्कदेखि कालोपुल जोड्ने सडक, गौशालादेखि रातोपुल जोड्ने सडक, चाबहिल चोकदेखि जोरपाटीसम्मको सडकसँग जोडिएका जग्गा हुन् । यी जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन प्रति आना ५५ लाख ६६ हजार रुपैयाँ छ । 

महावौद्ध असन इन्द्रचोकतिरको जग्गाको न्यूनतम मूल्य आनाको ५० लाख ८० हजार रुपैयाँ छ । बल्खुदेखि बनस्थलीसम्म चक्रपथसँग जोडिएका जग्गाको मूल्य प्रतिआना ४७ लाख रुपैयाँ तोकिएको छ । 

कोटेश्वरको बालकुमारी पुलदेखि बानेश्वर, बिजुलीबजार, थापाथली, त्रिपुरेश्वर हुँदै टेकुसम्मको सडकको दायाबायाको जग्गाको न्यूनतम मूल्य आनाको ४५ लाख ७३ हजार रुपैयाँ छ । 

लैनचौरदेखि महाराजगञ्जको नारायणगोपाल चोकसम्मको सडकको दायाबायाको जग्गाको न्यूनतम मूल्य ४५ लाख ७३ हजार रुपैयाँ छ । 

सोह्रखुट्टेदेखि म्हैपी मन्दिरसम्मको सडकको दायाबायाका जग्गाको प्रतिआना ४५ लाख ७३ हजार तोकिएको छ । 

तर व्यवहारिक कुरा गर्ने हो भने यी जग्गा आनाको एक करोड भन्दा तलमा कारोबार भएकै छैन । 

सस्तो जग्गा कहाँ छ ? 

चक्रपथभित्रको जग्गाको कुरा गर्ने हो भने सस्तो जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन पनि आनाको ११ लाख ४३ हजार रुपैयाँ छ । त्यो भनेको बाटोले नछोएको जग्गाको मूल्यांकन हो । 

गोरेटो बाटो पुगेको जग्गाको मूल्यांकन आनाको १४ लाख छ । कच्ची मोटरबाटो पुगेको ठाउँमा आनाको १८ लाख ६३ हजार र सहायक सडक तर पिच भएको छ भने आनाको २१ लाख ३० हजार छ । 

रिङरोडभित्र अलि सस्तो जग्गा भनेको गोंगबु, बल्खु, कलंकी, सीतापाइला, बाफलतिर देखिएको छ । यी क्षेत्रको जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन आनाको २०–२२ लाख रुपैयाँ छ । 

सस्तो जग्गा पाउने भनेको फराकिलो सडक र पिच सडकले नछोएको । कच्ची सडक, गोरेटो बाटो पुगेको वा बाटै नपुगेको ठाउँमा मात्र हो । अनि काठमाडौंको मुख्य ठाउँ रत्नपार्क, सिंहदरबारदेखि १२–१५ किलोमिटर टाढाको ठाउँमा नै हो । 

मालपोत कार्यालयहरुले सार्वजनिक गरेको न्यूनतम दररेट हेर्दा सबैभन्दा सस्तो जग्गा दक्षिणकाली नगरपालिकामा छ । यो ठाउँ काठमाडौंको रत्नपार्कबाट करिब २५ किलोमिटर टाढा पर्छ । 

दक्षिणकाली नगरपालिकाको छैमलेमा बाटो नपुगेको जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन आनाको ३५ हजार छ । गोरेटो बाटो भएको जग्गा आनाको ७५ हजार र कच्ची सडक पुगेको जग्गा आनाको १ लाख ४० हजार रुपैयाँ तोकिएको छ । 

फर्पिङ हुँदै कुलेखानी जाने सडकसँग जोडिएको जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन आनाको ४ लाख रुपैयाँ छ । त्यसपछिको सस्तो जग्गा भनेको कीर्तिपुर नगरपालिका र चन्द्रागिरि नगरपालिकाको माथिल्लो क्षेत्रमा हो । 

त्यहाँ मूल सडकसँगैको जग्गाको पनि न्यूनतम मूल्यांकन आनाको १० लाख भन्दा कमै छ । अर्को सस्तो जग्गा नागार्जुन नगरपालिकाको भीमढुंगा क्षेत्रमा छ । भीम ढुंगा क्षेत्रको मूल सडककै जग्गाको न्यूनतम मूल्य आनाको ११ लाख रुपैयाँ छ । 

सस्तो जग्गा पाउने अर्को क्षेत्र हो, कपन क्षेत्र । यहाँ ४ मिटर भन्दा फराकिलो सडक छेउकै जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन १५ लाख ४० हजार छ । ४ मिटर भन्दा कम चौडाइ भएका पिच सडकमा ११ लाख १६ हजार र कच्ची सडकमा प्रति आना १० लाख रुपैयाँ तोकिएको छ । 

अनि हाल गोकर्णेश्वर नगरपालिकामा पर्ने साविकको बालुवा गाविसमा पनि जग्गाको भाउ अन्यत्र भन्दा सस्तो छ । यहाँ मूल सडकको जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन आनाको १० लाख हाराहारी छ । 

त्यस्तै बागमती करिडोर र मनोहरा करिडोरमा विकास गरिएका जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन पनि अन्यत्रको जग्गा भन्दा सस्तो छ । 

कपनतिर बाटोले नछोएका जग्गाको मूल्यांकन आनाको साढे ३ लाख छ । गोरेटो बाटो जोडिएको जग्गाको सरकारी मूल्यांकन ४ लाख ९५ हजार छ । 

चपली भद्रकालीमा बाटोले नछोएको जग्गा आनाको २ लाख ८० हजार र गोरेटो बाटो भएको जग्गा ४ लाख ९५ हजार तोकिएको छ । 

अनि तारकेश्वर नगरपालिकाको गोलढुंगा, जीतपुरफेदी, काभ्रेस्थली, साङ्ला क्षेत्रमा पनि जग्गाको मूल्यांकन कम छ । यी ठाउँ भनेको रत्नपार्कबाट १२ देखि १५ किलोमिटर दूरीमा पर्छन् । त्यहाँको जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन आनाको २ लाखदेखि २०–२२ लाखसम्म छन् । 

तर अघि नै भनिसक्यौं । जग्गाको न्यूनतम मूल्य भनेको अहिले जग्गा किनबेच भइरहेको मूल्य होइन । चलनचल्तीको भाउ त न्यूनतम मूल्यको दुईदेखि चार गुणासम्म बढी पनि हुन सक्छ । सरकारले जग्गाको न्यूनतम मूल्य तोकेको छ, तर अधिकतम तोकेको छैन । त्यसैले किन्ने र बेच्ने सहमत भए भने जग्गाको मूल्य जति पनि पुग्न सक्छ । 

घरधनीसँग किन्दा सस्तैमा पाउन पनि सकिन्छ, दलालमार्फत किन्दा महंगोमा पर्न पनि सकिन्छ । 

महंगो हुँदैछ यस वर्ष जग्गा 

विगत केही वर्षदेखि जग्गा कारोबारमा मन्दी छ । जग्गाको किनबेच ३–४ वर्ष अगाडिको तुलनामा धेरै कम छ । किनबेच कम भए पनि जग्गाको भाउ घटेको छैन । बढेको बढ्यै छ । 

जग्गाको मूल्य बढिरहनुभएको दुई–तीन वटा कारण छन् । 

एक त, काठमाडौंमा बिक्री हुन बाँकी जग्गा नै धेरै कम छ । विगतमा मानिसहरुले आफूले घर बनाउने उद्देश्यले मात्र होइन, भविष्यमा महंगो मूल्यमा बिक्री गर्ने उद्देश्यले पनि चाहिने भन्दा धेरै घडेरी किनेर राखे । 

उनीहरु आफूले किनेको मूल्यमा नाफा नभएसम्म जग्गा बिक्री गर्दैनन् । बैंकको ब्याज तिर्नुपर्ने, छोराछोरी विदेश पठाउनुपर्ने वा औषधि उपचारमा ठूलो रकम चाहिने जस्तो बाध्यतामा परेकाहरुले मात्र नाफा नभए पनि जग्गा बिक्री गर्न खोज्छन् । तर यस्ता मान्छे थोरै हुने भएकाले सिंगो घरजग्गा कारोबारको मूल्यमा ठूलो प्रभाव पर्दैन । 

अर्को हिजोआज जग्गा प्लटिङको मापदण्डमा पनि सरकारले कडाइ गरेको छ । सानो सानो टुक्रा प्लटिङ गर्न नपाइने, कम्तीमा २० फिटको बाटो राख्नुपर्ने र ४ आना भन्दा सानो टुक्रा बेच्न नपाइने जस्तो नियमले प्लटिङको जग्गाको भाउ महंगिएकाो छ । 

तेस्रो कारण हो, सरकारले लिने कर । 

मालपोत कार्यालयहरुले तोकेको न्यूनतम मूल्यांकनको सम्बन्ध किनबेच भएको जग्गा रजिस्ट्रेसन अर्थात् पास गर्नेसँग जोडिएको हुन्छ । 

सरकारले तोकेको न्यूनतम मूल्य भन्दा कम मूल्यमा जग्गा पास गर्न पाइँदैन । न्यूनतम मूल्यांकन गत वर्ष भन्दा १० प्रतिशतसम्म् बढाएकाले अब जग्गा किन्ने मान्छेको खर्च गत वर्ष भन्दा कम्तीमा १० प्रतिशत त बढिहाल्यो । 

अनि जग्गाधनीले तिर्नुपर्ने पुँजीगत लाभ कर पनि सरकारले यो वर्षबाट बढाएको छ । गत वर्षसम्म किनेको ५ वर्षभित्रै जग्गा बेच्दा साढे ७ प्रतिशत र ५ वर्षपछि बेच्दा ५ प्रतिशत पुँजीगत लाभकर तिर्नुपर्थ्यो । 

यो साउन १ गतेदेखि किनेको ५ वर्षभित्रको जग्गा बेच्दा १० प्रतिशत र ५ वर्षपछि जग्गा बेच्दा साढे ७ प्रतिशत पुँजीगत लाभकर लाग्छ । पुँजीगत लाभकर जग्गाधनीले तिर्नुपर्ने भए पनि त्यो मूल्य आखिर जग्गामै जोडेर असुल गर्ने हुनाले जग्गा किन्नेलाई नै भार पर्छ । 

त्यसैले यो वर्ष काठमाडौंमा जग्गा झन् महंगो हुने पक्का छ । 

हुनत घर जग्गाको कारोबारलाई अनुत्पादक क्षेत्र मानिन्छ । जग्गामा गरेको लगानीले बजारमा पैसाको फ्लो धेरै हुँदैन र ठूलो रोजगारी सिर्जना गर्दैन भनिन्छ । 

त्यति भन्दाभन्दै पनि हरेक नेपाली काठमाडौं उपत्यकामा वा ठूला शहरमा आफ्नै जग्गा र घर चाहन्छ । जुन आम नेपालीको आर्थिक हैसियत भन्दा धेरै माथि पुगिसक्यो । 

त्यसैले शहरमा घर जग्गा जोड्नु धेरै नेपालीका लागि आकाशको फलजस्तो भइसकेको छ ।