घरजग्गामा असाधारण मन्दी, के अझै घट्छ मूल्य ? 

काठमाडौं उपत्यका र देशका शहरी क्षेत्रमा हिजोआज घरजग्गाको कारोबारमा गहिरो निराशा छ । 

कुनै महिना यस्सो कारोबार सुधार भएजस्तो हुन्छ, अर्को महिना फेरि ओरालो लागिहाल्छ । 

यहाँ घरजग्गाको दलाली गरेर रोजीरोटी चलाउनेहरु पनि धेरै छन् । जग्गामा करोडौं लगानी गरेर प्लटिङ गरेकाहरु पनि छन् । जग्गाको मूल्य बढ्ला र नाफा कमाउँला भन्नेहरु पनि छन् । कोही अप्ठेरो परेर घरजग्गा बेच्न खोजिरहेका छन्, तर ग्राहक पाइरहेका छैनन् । 

भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागको तथ्यांक हेरौं, गएको जेठ महिनामा ५६ हजार १० वटा रजिस्ट्रेसन पास भए । यो भनेको २०८१ साउनयताकै सबैभन्दा धेरै हो । 

तर २०८१ जेठ महिनासँग तुलना गर्ने हो भने २०८२ जेठमा भएको कारोबार ८ प्रतिशतले कम नै हो । बितेका वर्षहरुमा काठमाडौं उपत्यकामा दैनिक दुई हजार वटा जग्गा नामसारी भइरहेको थियो । यो वर्ष भने त्यो भन्दा कम भएको छ । 

२०७९ को वैशाखयता जग्गाको कारोबार निरन्तरजसो घटेको छ । जेठमा देखिएको सुधारले जग्गा कारोबार बढ्न सक्छ भन्ने संकेत त गरेको छ । तर, ढुक्क हुने स्थिति छैन । 

अहिले बैंकहरुसँग ऋण दिन पर्याप्त पैसा छ । त्यो पैसा जग्गामा लगानी हुन्छ कि भन्ने आशा घरजग्गा व्यवसायीहरुलाई छ । बैंकहरुले सजिलै र सस्तोमा ऋण दिए भने जग्गाको कारोबार बढ्न पनि सक्छ ।  

घरजग्गाको कारोबारमा देशैभरि असाधारण मन्दी छ । शहर उन्मुख क्षेत्रहरु सुनसरी, जनकपुर, झापा, मोरङ, सप्तरी, सिरहा, सर्लाही र कैलालीतिर जग्गा कारोबार केही बढेको देखिन्छ । 
काठमाडौं उपत्यकामै हेर्ने हो भने काठमाडौं र ललितपुरमा भन्दा भक्तपुरमा जग्गा कारोबार धेरै छ । 

घर जग्गा कारोबार धेरै नहुँदा आर्थिक गतिविधि पनि सुस्त छ । 

विश्वभर नै अचल सम्पत्तिमा गर्ने लगानीलाई अनुत्पादक भनिन्छ । घर जग्गा किन्नुभन्दा व्यापार व्यवसाय वा कुनै उद्योग सुरु गर्दा अर्थतन्त्रलाई फाइदा हुन्छ भन्ने मानिन्छ । किनकी त्यसबाट रोजगारी सिर्जना हुन्छ । 

त्यसैले जग्गा कारोबारमा मन्दी आउनुले दीर्घकालमा फाइदा गर्छ भन्नेहरु पनि छन् । नेपालमा विगतमा धेरैले घरजग्गामा लगानी गर्दा यसको भाउ पनि असाधारण रुपले बढेको र त्यसले व्यापार गर्छु, उद्योग खोल्छु भन्नेलाई जग्गा महंगो बनाइदिएको कतिपय अर्थशास्त्रीहरु बताउँछन् । 

तर देखिने सत्य के हो भने धेरैको लगानी जग्गामा फसेको छ । अहिले धेरै उद्योगी, व्यवसायी र सार्वसधारण जग्गा बेचेर न नयाँ काम थाल्न सक्ने अवस्थामा छन्, न जग्गालाई उपयोग गरेर उत्पादनमुखी काम गर्न सक्ने अवस्थामा नै । 

उनीहरु घर जग्गाको मूल्य बढ्ला र आफ्नो अप्ठेरो सल्टाउँला भनेर कुरिरहेका छन् । तर, अहिलेसम्म त्यस्तो अवस्था कसरी आउँछ भन्ने स्पष्ट बाटो देखिएको छैन । धेरैको नजर अहिले राष्ट्र बैंकतिर छ । 

नेपालमा आवश्यकताका लागि हैन, छोटो समयमै किनबेचबाट टन्नै नाफा कमाउने मोह राखेर जग्गा किनबेच हुन्छ । व्यापारिक उद्देश्यले किनिएका घरजग्गा भनेका बेलामा नबिक्दा लगानी फस्न पुग्छ । 
नेपालमा ऋण लिन बैंकमा घरजग्गा नै धितो राख्ने प्रचलन छ । तर, हिजोआज यसरी ऋण लिनेहरु किस्ता समेत तिर्न नसक्ने अवस्थामा छन् ।  

बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुले अहिले पनि दैनिक दर्जनौं घरजग्गा लिलामीको सूचना निकाल्दैछन् । अहिले बैंकले यस्तो घरजग्गाको लिलाम सकार्नेहरु समेत भेटिरहेका छैनन् । 

अभरमा परेकाहरु अपेक्षित भन्दा निकै सस्तोमा घरजग्गाको बिक्री गर्नुपर्ने बाध्यतामा छन् । काठमाडौंको मुटु मानिएका क्षेत्रका जग्गाले नै सोचेजसतो मूल्य पाइरहेको छैन । 

अब के हुन्छ ? 

घरजग्गामा मन्दी सुरु भएको २०७४ साउनदेखि हो । कृषियोग्य भूमिमा जथाभावी हुने प्लटिङ रोक्न सरकारले जथाभावी कित्ताकाँट गर्न रोक लगायो । त्यसपछि २०७९ भदौमा मात्र कित्ताकाट खुल्यो । त्यसपछि घरजग्गा कारोबार सामान्य थियो ।

पछि जेठ २०७९ मा भूउपयोग नियमावलीले जग्गाको वर्गीकरण गर्नुपर्ने नियम ल्यायो । कृषियोग्य भनेर बर्गीकरण भएको जग्गा कित्ताकाट गर्न नपाइने भनियो । त्यसले पनि जग्गा कारोबार प्रभावित भयो । 

कोभिड महामारीका बेला ठूला व्यवसायीहरुले सस्तो ब्याजदरमा पुनर्कर्जा सुविधा लिए । त्यस्तो पैसा जग्गामा लगानी गरे । जग्गामा त्यतिबेला गरिएको ठूलो लगानीले उल्टै अर्थतन्त्रलाई समस्यामा पार्‍यो । 

अहिले नेपाल राष्ट्र बैंकले पनि घरजग्गामा हुने लगानी निरुत्साहित गर्ने नीति लिएको छ । व्यावसायिक प्रयोजन देखाएर चालु पूँजी कर्जा लिने र घरजग्गा किन्ने प्रवृत्तिलाई रोक्ने गरी नियमहरु बनाइए । 

जग्गामा हुने लगानीको जोखिम भार बढाएर लगानी निरुत्साहित गरिएको छ । महँगो ब्याजदरमा ऋण लिएर जग्गामा लगानी गर्ने अवस्था पनि छैन । यस्तो बेलामा धेरै मान्छेहरुसँग किन्न सक्ने क्षमता छैन, त्यसैले जग्गाको माग घटेको छ । 

आँखा चिम्लेर घरजग्गामा लगानी गरेका दर्जनौं सहकारी संस्था डुबेका छन् । अरु सहकारीहरु पनि घरजग्गामा लगानी गर्न हच्किएका छन् । 

यस्तो अवस्थामा सरकराले कहिले पूँजीगत लाभकर बढाउने त कहिले जग्गा पास गर्दा बैंक स्टेटमेन्ट माग्ने व्यवस्थाहरु गरिदिँदा व्यावसायिक लगानी गर्नेहरु पनि हात बाँधेर बस्न बाध्य छन् । 

नयाँ प्लटिङ र हाउजिङका योजनाहरु ल्याउन व्यवसायीहरु पनि इच्छुक छैनन् । व्यावसायिक लगानीकर्ताहरुले मन खोलेर लगानी गर्ने अवस्था नभएसम्म जग्गाको कारोबार उकासिने देखिंदैन । 

नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका वरिष्ठ उपाध्यक्ष विदुर धमला सरकारले गर्नुपर्ने कामहरु नगर्दा घरजग्गा व्यवसाय प्रभावित भएको बताउँछन् । 

उनका अनुसार राष्ट्र बैंकले गरेका कडा व्यवस्थाहरु र सरकारले ल्याएका अप्ठेरा नीतिहरुले घरजग्गा कारोबारमा असामान्य मन्दी आएको हो । 

उनको भनाइ छ, ‘जग्गा आवास विकासको काम सरकारले गर्नुपर्ने हो, तर हामीले गरिरहेका छौं, तैपनि चौतर्फी रुपमा निरुत्साहन मात्रै गरिँदैछ ।’ 

अहिले व्यावसायीहरु आगामी मौद्रिक नीतिमा जग्गाको किनबेच बढाउने योजना माग्दै सिंहदरबार र राष्ट्र बैंक धाइरहेका छन् । महासंघका वरिष्ठ उपाध्यक्ष विदुर धमलाका अनुसार सरकारले चाहेमा मात्रै जग्गाको कारोबार बढेर प्रभावितहरुले राहत पाउने अवस्था बन्नसक्छ ।     

हो, यदि सरकारले जग्गा कारोबार खुकुलो बनायो भने तत्काललाई त्यसले केही राहत दिन पनि सक्छ । तर, जग्गाको मूल्य एकाएक आकासिने र अनुत्पादक लगानी बढेर अर्थतन्त्रलाई दीर्घकालीन रुपमा प्रभाव पार्ने जोखिम पनि छ । किनकी नेपालमा कर्जाको विस्तार जति बढ्दै जान्छ, घरजग्गाको मूल्य त्यति नै बढ्छ ।

कारोबार बुम हुँदा आर्थिक वर्ष २०७६/७७ मा एकै वर्ष जग्गाको मूल्य २७.७ प्रतिशतसम्म बढेको तथ्य हामीमाझ छ । घरजग्गाको मूल्य अत्यधिक बढ्नु अर्थतन्त्रका लागि राम्रो हैन । त्यसले अन्ततः वस्तु र सेवाको उत्पादनको लागत बढाउँछ र व्यवसायको प्रतिस्पर्धात्मक क्षमता घट्छ । 

त्यसैले अर्थतन्त्र सुधारका लागि सामान्य नीतिगत लचकता आवश्यक छ । तर, यसलाई विगतमा जसरी नै कडा नियमनभित्र नराखी छाडियो भने लगानी जति जग्गामा हुने र त्यसले अर्थतन्त्रमा थप समस्या थप्ने छ । त्यसले देशभित्र आन्तरिक उत्पादन घट्ने र वर्गीय खाडल पनि बढ्न सक्छ । 

धेरै भूमि भएकाहरु कामै नगरे पनि धनी हुँदै जाने र भूमि नभएकाहरु एउटा घडेरी जोड्न जीवनभरकै कमाइ खर्चिदा पनि नसक्ने अवस्थामा पुग्नेछन् ।