काठमाडौं र मधेशले घरजग्गा बजारमा फर्कायो आशा

तीन वर्ष जति भयो, जग्गाको कारोबार साह्रै सुस्ताएको । 

गत कात्तिक र मंसिर महिनाको जग्गा कारोबारको तथ्यांकले भने काठमाडौंमा केही फरक संकेत दिएको छ । 

काठमाडौंको चाबहिलस्थित मालपोत कार्यालबाट मंसिर महिनामा ५८१ वटा जग्गाको लिखत पास भयो । यो संख्या अघिल्लो वर्षमा भन्दा करिब डेढ सयले बढी हो । 

कलंकीस्थित मालपोतबाट गत मंसिर महिनामा ७७४ वटा लिखत पास भयो । अघिल्लो वर्ष मंसिरमा यो कार्यालयबाट ५६२ मात्रै रजिस्ट्रेसन पास भएको थियो । 

गएको मंसिरमा भक्तपुर मालपोतबाट १ हजार ३३ लिखत पास भए । गत वर्ष यही महिनामा त्यहाँबाट ८८८ वटा रजिष्ट्रेसन पास भएको थियो । 

यसरी हेर्दा काठमाडौंका मुख्य क्षेत्र र भक्तपुरमा जग्गा कारोबार उकालो लागिरहेको देखिन्छ । 

काठमाडौंको चपली, बूढानीलकण्ठ, मूलपानी, डाँछी र थली क्षेत्र अनि भक्तपुरका बालकोट र दुवाकोट क्षेत्रमा जग्गा किनबेच बढेको छ । काभ्रेको बनेपातिर पनि जग्गा कारोबारले गति लिन थालेको छ ।

ठूला प्लट किन्नेहरु खासै नभएपनि प्लानिङ गरिएका टुक्रा र साना प्लटहरुको कारोबार बढ्न थालेको छ । मान्छेहरु जग्गामा फेरि पैसा हाल्न रुचि देखाउन थालेका छन् । 

तर, मूल्य नै बढाउने गरी जग्गा कारोबार बढेको छैन । लामो समय नबिकेर बसेका जग्गाहरु बेच्न चाहेकाहरुलाई केही सहज अवस्था भने आएको छ । अप्ठेरोमा परेकाहरुले जग्गा बेच्न खोज्दा ग्राहक भेटाउन थालेका छन् । चक्रपथ बाहिर जग्गाको कारोबार बढ्न थालेपछि एजेन्टहरु पनि सक्रिय भएका छन् ।   

यसबाट के भन्न सकिन्छ भने उपत्यकामा जग्गाको कारोबार उत्साहजनक नभए पनि सुधारको दिशामा अघि बढेको छ । नेपाल घरजग्गा व्यवसायी महासंघका अध्यक्ष विष्णुप्रसाद घिमिरेका अनुसार अहिले काठमाडौं मात्रै हैन, देशभरकै शहरी क्षेत्रमा साना प्लटहरुको जग्गा बिक्न थालेको छ । 

घडेरीको माग बढ्नुले मध्यम वर्ग फेरि काठमाडौंको जग्गा किन्न अग्रसर हुन थालेको संकेत गरेको छ । तर, अहिले नै घर जग्गा कारोबार सुध्रियो भन्न सकिँदैन । 

काठमाडौंपछि जग्गाको कारोबार कतै सन्तोषजनक छ भने त्यो तराई मधेशमै हो । यसैपनि तराई मधेशमा जग्गा धेरै छ । त्यहाँ शहरहरु पनि फैलिरहेका छन् । तर, तराई मधेशका सबै शहरमा जग्गा कारोबार बढेको छैन । राजमार्ग आसपासका क्षेत्रमा मात्रै बढेको देखिन्छ । 

काठमाडौंका रियल स्टेट एजेन्टहरु पनि मधेश झरेर जग्गा हेर्दैछन् । विशेषगरी पथलैयाभन्दा पूर्वी भागमा जग्गाको कारोबार बढ्न थालेको छ । 

खासगरी नेपालमा ठूला परियोजना बनेका ठाउँमा जग्गाको कारोबार बढ्ने प्रवृत्ति देखिन्छ । अहिले पथलैयाभन्दा पूर्वतिर पूर्व–पश्चिम राजमार्ग विस्तार भइरहेको छ । अझै बर्दिबासभन्दा पूर्व त रेलमार्ग र राजमार्गको विस्तारको कामको ठेक्का लागेको छ । 

यही कारण सो क्षेत्रमा जग्गाको माग बढ्यो र मूल्य पनि बढिरहेको छ । यसको लाभ लिन पाइने देखेपछि रियल स्टेट एजेन्ट पनि मध्य तराईका राजमार्ग आसपासमा केन्द्रित हुन थालेका छन् ।   

जनकपुरधामको भूमिसुधार तथा मालपोत कार्यालयबाट गत मंसिरमा १ हजार ५२३ लिखत पास भयो । गत वर्ष मंसिरमा यस्तो संख्या १ हजार १३७ थियो । 

गत मंसिरमा सिरहाको भूमिसुधार तथा मालपोत कार्यालयबाट १ हजार ८२६ लिखत पारित भयो । अघिल्लो वर्ष यही महिनामा १ हजार ४२९ मात्रै रजिष्ट्रेसन पास भएको थियो । 

मंसिरमा सुनसरीको भूमिसुधार तथा मालपोत कार्यालयबाट २ हजार १८३ रजिष्ट्रेसन पास भयो । २०८१ को मंसिरमा भने १ हजार ६ सय ८१ लिखत पास भएको थियो ।

मोरङमा पनि त्यस्तै छ, गत मंसिरमा मोरङको मालपोत कार्यलयबाट २ हजार ९०१ लिखत पारित भएको थियो । जबकी अघिल्लो वर्षको मंसिरमा यस्तो संख्या २ हजार ५७० थियो । यसैगरी सर्लाही, सप्तरी, महोत्तरीका सबैजसो मालपोत कार्यालयमा जग्गाको कारोबार बढेको छ । 

पश्चिम तराईतिर पनि सुस्त दरमै भएपनि जग्गा कारोबार बढेकै देखिन्छ । भूमिसुधार तथा मालपोत कार्यालय कैलालीबाट गत मंसिरमा १ हजार ६०६ वटा लिखत पारित भयो । २०८१ को मंसिरमा लिखत पासको संख्या १ हजार २२८ मात्रै थियो । 

बाँकेको कोहलपुर मालपोतबाट गत मंसिरमा १ हजार २५१ वटा रजिष्ट्रेसन पास भयो । तर, २०८१ मंसिरमा ८८२ मात्रै लिखत पास भएको थियो । 

यसरी तराई–मधेशमा जग्गाको बजार फेरि ब्युँतिन थालेको देखिन्छ । तर, यो दिगो हुन्छ कि हुन्न भन्न गाह्रो छ । किनभने मधेशमा जग्गाको कारोबार बढ्नुपर्ने धेरै कारण छैन । 

सरकारले व्यवस्थित शहरहरु बनाएका कारण त्यहाँ जग्गा किनबेच बढेको होइन । ठूला परियोजनाहरुका कारण अहिले गरिएको लगानीले छिट्टै राम्रो प्रतिफल दिन्छ भनेर मात्रै लगानी बढेको हो । त्यसले प्रतिफल त देला तर, दीर्घकालमा त्यसले जग्गाको बजारलाई फाइदा गर्दैन । 

तर पनि अहिले काठमाडौं र तराई मधेशमा बढेको जग्गाको कारोबारले यसका लगानीकर्तालाई उत्साहित गरेकै छ । सरकारलाई पनि राजस्व बढेर राहत महसुस भएकै होला । 

गत कात्तिकमा देशभर जम्मा २८ हजार ३८३ लिखत पारित भएको थियो । तर मंसिरमा ५१ हजार ६३२ लिखत पारित भएको छ । २०८१ मंसिरमा ४३ हजार ३७९ लिखत पारित भएको थियो । 

२०८१ को मंसिर महिनामा भन्दा २०८२ को मंसिरमा ८ हजारले बढी लिखत पास भएको छ । एक महिना अघि भन्दा चाहिँ २३ हजार बढी लिखत पास भएको छ । 

जग्गा कारोबार हुँदा मालपोत कार्यालयले सेवा कर, रजिस्ट्रेसन दस्तुर र पुँजीगत लाभकर उठाउँछन् ।  मंसिरमा सरकारले जग्गा कारोबारबाट ४ अर्ब ८४ करोड ८१ लाख ५४ हजार रुपैयाँ मालपोत कर उठायो । अघिल्लो वर्ष मंसिरमा ३ अर्ब ८७ करोड ४८ लाख २६ हजार रुपैयाँ मात्रै राजस्व उठेको थियो । 

****

गत साउनपछि करिब ५ सय स्थानीय तहमा जग्गाको कित्ताकाट बन्द थियो । भू उपयोग नियमावलीले दिएको समयसीमाभित्र कृषि र गैर कृषि भनेर स्थानीय तहले जग्गालाई छुट्याउनुपर्थ्यो । 

त्यसपछि मात्रै नियमअनुसार जग्गाको कित्ताकाट खुल्ने अवस्था थियो । तर, झण्डै ५०० वटा स्थानीय तहले जग्गाको वर्गीकरण गरेनन् । त्यसले गर्दा साउनदेखि जग्गाको कित्ताकाट रोकियो । 

सरकारले गत कात्तिकमा जग्गाको वर्गीकरण नगरेका स्थानीय तहमा बन्द भएको कित्ताकाट आगामी असारसम्मका लागि खोल्ने निर्णय गर्‍यो ।

त्यसपछि बल्ल जग्गाको कित्ताकाट खुल्यो । अप्ठेरोमा परेकाहरुले कित्ताकाट खुल्नासाथ जग्गा किनबेच गर्न थाले । 

जग्गा नबेची नहुने अवस्थाका मानिसहरु यही हिउँद याममै जग्गा बेच्न अग्रसर छन् । हिउँदयाम घर बनाउने सिजन पनि भएकाले घडेरीको बिक्री बढ्छ । धेरैले अहिले कित्ताकाट खुलेको बेलालाई जग्गा किनबेचको अवसर बनाएका छन् । 

सरकारले विद्युत प्रसारण लाइनको तारमुनि पर्ने जग्गाको पनि कित्ताकाट गर्न पाउने व्यवस्था गरेको छ । ६६ र १३२ केभी प्रसारण लाइनका लागि तारको केन्द्रबाट दायाँ–बायाँ ९/९ मिटर गरी १८ मिटर, २२० केभी प्रसारण लाइनको १५/१५ मिटर गरी ३० मिटर र ४०० केभीको २३/२३ गरी ४६ मिटर ‘राइट अफ वे’ तोकिएको छ । 

टावरको प्याड रहने बाहेक राइटअफ वेको जग्गाको स्वामित्व सम्बन्धित जग्गाधनीकै नाममा हुन्छ । अब त्यस्तो जग्गा कित्ताकाट गरेर बेच्न पाइने भएपछि देशभर वर्षौंदेखि रोकिएका कयौं कित्ताको कारोबार पनि खुलेको छ । यसले पनि कतै न कतै जग्गाको कारोबार बढाउन मद्दत गरेको छ । 

अरु पनि धेरै यस्ता कारणहरु छन् । जस्तै अहिले विदेशमा नेपालीले पठाउने रेमिट्यान्स पनि बढेको छ । साउनदेखि कात्तिकसम्म ४ महिनामै झण्डै ७ खर्ब रेमिट्यान्स आएको छ । त्यसैले यो रेमिट्यान्सको पैसा पनि जग्गामा लगानी हुन थालेको छ ।  

अहिले बैंकहरुसँग झण्डै साढे ११ खर्ब पैसा थुप्रिएको छ । त्यही कारण बैंकले फिक्स्ड डिपोजिटमा पनि ६ प्रतिशत भन्दा बढी ब्याज दिएको छैन ।

बैंकमा पैसा राख्नुभन्दा जग्गामा लगानी गरौं भन्ने मानसिकता पनि सर्वसाधारणमा देखिएको छ । बैंकको ब्याजमा भन्दा जग्गामा प्रतिफल राम्रो हुन्छ भन्ने मानसिकताले पनि जग्गामा लगानी बढ्न थालेको छ । 

बैंकहरुले अहिले सजिलो घर कर्जा सुविधा पनि दिइरहेका छन् । घर बनाउन लिइने कर्जाको सीमालाई राष्ट्र बैंकले २ करोडबाट बढाएर ३ करोड रुपैयाँ पुर्‍याएको छ । यसले गर्दा बैंकको लोन लिएर घर बनाउन चाहनेहरु पनि घडेरी किन्नतिर लागेका छन् । 

गत साउनदेखि कात्तिकसम्म घर कर्जाबापत बैंकहरुले २४ अर्ब ५२ करोड लगानी गरेका छन् । गत वर्ष यसै अवधिमा बैंकहरुले कर्जामा १० अर्ब २१ करोड ऋण दिएका थिए । यसरी यो वर्ष पोहोरको तुलनामा दोब्बरले घर कर्जा बढेको छ । यसले के देखाउँछ भने ऋण लिएरै भएपनि घर बनाउने क्रम बढेको छ । यसले पनि जग्गाको कारोबार बढाउन भूमिका खेलेको छ । 

अहिले बजारमा वस्तु र सेवाको माग घटेको बेला छ । धेरै क्षेत्रहरु शिथिल छन् । मान्छेहरु लगानी र खर्च गर्न हिच्किचाइरहेका छन् । 

पैसा भएकाहरुलाई भने कहाँ लगानी गर्ने भन्ने अन्योल छ । त्यसैले दीर्घकालीन लगानी सोच्नेहरुले जग्गा सस्तिएको समयलाई मौकाको रुपमा उपयोग गर्न थालेका छन् । 

जेनजी आन्दोलनपछि धेरै लगानीकर्ता पर्ख र हेरको अवस्थामा बसेका थिए । लामो समयसम्म राजनीतिक अस्थिरता हुने हो कि भन्ने डरले थिचिएका लगानीकर्तामा आउँदो फागुनमै चुनाव हुने विश्वास जागेको छ । 

सबै दलहरु निर्वाचनमा होमिएकाले अब निर्वाचन भएर देशले स्थिरताको बाटो समाउला भन्ने आशा बढेको छ । अनि अर्को कुरा, चुनाव हुने भएपछि उम्मेदवारहरुले त्यसको खर्चको जोरजाम गर्न पनि जग्गा बेच्ने क्रम केही बढ्छ । विगतमै पनि चुनावअघि घर जग्गा बजार चलायमान हुने गरेको थियो । 

वर्तमान सरकारले अर्थतन्त्रभित्र देखिएका समस्या समाधानका लागि कतिपय नीतिगत विषयमा सुधारको कदम चालेको छ । अर्थमन्त्री रामेश्वर खनालका अनुसार व्यवसायिक हित र दीर्घकालीन सुधारका केही कदमहरुले पनि आशा जगाएको छ । 

सरकारले जग्गा कारोबारमा देखिएको विकृति हटाउन पहल लिएको छ । घरजग्गा कारोबारमा कालोधन रोक्न र एजेन्टहरुलाई व्यवस्थापन गर्न व्यवसायीलाई लाइसेन्स दिन थालिएको छ । मालपोत विभागले आह्वान गर्दा १९८ कम्पनीले एजेन्टको लाइसेन्सका लागि आवेदन दिएका छन् । 

सम्पत्ति शुद्धीकरणसम्बन्धी निगरानी राख्ने अन्तर्राष्ट्रिय निकाय–एफएटीएफले नेपाललाई ग्रे लिस्टमा राखेपछि सरकार घरजग्गा कारोबारलाई व्यवस्थित गर्न बाध्य भएको हो । अब ३ करोड रुपैयाँ भन्दा बढी मूल्यको जग्गाको कारोबार लाइसेन्स प्राप्त एजेन्टबाटै गराउनुपर्ने व्यवस्थाले घरजग्गाका ठूला व्यवसायीहरु उत्साहित छन् । 

यही बेलामा बैंकको ब्याजदर पनि इतिहासकै सस्तो हुने दिशामा अघि बढेको छ । त्यसैले बैंकबाट ऋण लिएर परियोजना अघि बढाएकाहरुले लगानीको विविधिकरणका लागि जग्गामा लगानी गर्न थालेका छन् । 

भाउमा उतारचढाव भइरहेका बेला अन्तर्राष्ट्रिय बजारमा सुन र चाँदीमा लगानी भइरहेको छ । नेपालमा भने सुन चाँदीम लगानीको वातावरण पवनि नहुँदा जग्गा नै लगानी विविधिकरणको सजिलो टुल्स बन्न पुगेको छ । 

हामीले भनेका यी कुराहरु सहयोगी फ्याक्टर मात्र हुन् । तर, अर्थतन्त्रभित्र यस्तै साना कारणहरुले नै लगानीकर्ताको मनोबल बढ्छ । लगानीकर्ताको मनोबल बढ्यो भने मात्रै आन्तरिक अर्थतन्त्र बलियो हुन्छ ।

त्यसकै बलमा अर्थतन्त्रका सबै क्षेत्रहरु चलायमान हुन्छन् । अहिले जग्गाको माग विस्तारै बढ्न थाल्नुले अर्थतन्त्रभित्र केही न केही सकारात्मक संकेत दिएको छ । 

जग्गाको कारोबार बढ्न थालेपनि हाउजिङ, अपार्टमेन्ट र हाइराइज रेसिडेन्सियल भवनमा अहिले पनि लगानी बढ्न सकेको छैन । जग्गा कारोबार पनि अहिले बुम भएको होइन, यो एक किसिमले भन्दा कन्डिसनल रिकभरी मात्र हो । किनकी अहिले जग्गा कारोबार बढ्नुको बलियो जग छैन । 

जग्गा सुरक्षित सम्पत्ति हो, तर यो आफैंमा उत्पादनमुखी साधन होइन । जग्गाको उपभोगलाई उत्पादनसँग जोडियो भने मात्रै यसबाट बढी प्रतिफल पाइने हो । 

विगतमा जस्तो किनेर बाँझै छाडिदिँदा पनि रातारात मूल्य दोब्बर हुने अवस्था अहिले छैन । सरकार र राष्ट्र बैंकका नीतिहरुले पनि यस्तो प्रवृत्तिमा अंकुश लगाएकै छन् । 

अहिले घरजग्गा बजार मन्दीको तल्लो बिन्दुबाट माथि उठ्ने क्रममै छ । यसको गति धीमा र नियन्त्रणभित्रै छ । दीर्घकालीन लगानीका लागि अझै पनि सोचेर, तुलना गरेर, जोखिम बुझेर कदम चाल्नुपर्छ ।